Взаимодействие ТСЖ/ТСН с арендаторами

Взаимодействие ТСЖ/ТСН с арендаторами.

Согласно ст. 152 ЖК РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ/ТСН вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Так, ТСЖ/ТСН может заниматься таким видом хозяйственной деятельности, как сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ/ТСН доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ/ТСН. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ/ТСН, предусмотренные главой 14 ЖК РФ и уставом товарищества.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Однако к числу полномочий общего собрания членов ТСЖ/ТСН не относится принятие решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Члены ТСЖ/ТСН не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование. Это будет противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор аренды общего имущества, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Таким лицом может быть, в том числе, ТСЖ/ТСН в лице его председателя. Но это не обязательно, например, собственники вправе выбрать в качестве такого лица одного из собственников – граждан.

Право ТСЖ/ТСН предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора аренды ТСЖ/ТСН.

Итак, общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам без участия ТСЖ/ТСН.

Исходя из ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками). Поэтому неправильно считать, что при заключении ТСЖ/ТСН договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ/ТСН, а при заключении договора иным уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется только полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Кроме того, общее собрание вправе установить, от чьего имени выступает уполномоченное лицо – от своего или от имени собственников. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. Таким образом, ТСЖ/ТСН собственником доходов от аренды общего имущества не становится.

Условия договора аренды также устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. К таким условиям относятся:

– объект общего имущества, режим пользования которым устанавливается;

– пользователь (арендатор);

– порядок использования общего имущества;

– размер вознаграждения, выплачиваемого пользователем (арендатором);

– порядок расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).

Договор заключается на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных, поскольку необходимо указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора.

К договору аренды части общего недвижимого имущества в многоквартирном доме применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде зданий и сооружений.

Аренда зданий и сооружений регулируется специальными нормами § 4 главы 34 ГК РФ (ст.ст. 650-655).

Кроме данных статей указанного параграфа, к ней применимы нормы общих положений об аренде, содержащиеся в параграфе 1 «Общие положения» главы 34 ГК РФ, а также общие положения об обязательствах.

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель (в нашем случае – ТСЖ/ТСН, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договора аренды) обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются следующие условия:

1) о предмете.

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости).

При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

2) о размере арендной платы.

Существенным условием этого договора является условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ): указание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена.

Договор должен предусматривать порядок, условия и сроки внесения арендной платы (ст. 614 ГК) и, в частности, время и периодичность оплаты (ежеквартально, помесячно, но не позднее такой-то даты, и т.п.).

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендатором определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения и др. (см. п. 2 ст. 614 ГК).

В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).

Неустойка за каждый день просрочки внесения арендной платы, коммунальных услуг устанавливается законом или договором (ст. 330 ГК). Такого закона пока нет, поэтому если условие о взимании пени за просрочку платежей в договоре аренды не предусмотрено, арендатор не обязан их платить.

Для регулирования аренды зданий и сооружений важен срок, на который заключается соответствующий договор. Этот договор может быть заключен как на определенный срок, так и без указания срока (на неопределенный срок). То есть, срок не относится к существенным условиям договора аренды.

Срок действия арендного договора может определяться календарной датой, наступлением конкретных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п.

Основная обязанность арендодателя – передать, а арендатора – принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок.

Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но если иного согласованного обстоятельства договор не содержит, то закон связывает юридическое исполнение арендного договора только с фактической передачей, т.е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной актом.

Передаточный акт составляет арендодатель объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранность и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передаче, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, предусмотренной договором, вступившим в силу, соответственно арендодателя – по передаче, арендатора – по принятию объекта.

Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения) – кадастровый, технический паспорт, инструкции и т.п.

Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК).