Взаимодействие ТСЖ/ТСН с подрядчиками и исполнителями

Взаимодействие ТСЖ/ТСН с подрядчиками и исполнителями.

В рамках взаимодействия ТСЖ/ТСН с подрядчиками ТСЖ/ТСН заключает договоры подряда, предметом которых является проведение капитального ремонта жилищного фонда, текущего ремонта жилищного фонда, ремонта инженерных коммуникаций, вывоз твердых бытовых отходов, проведение работ по уборке территорий и подъездов, благоустройству, озеленению, установке систем видеонаблюдения и т.д.

Договоры подряда урегулированы в рамках гл. 37 «Подряд» ГК РФ. Значительная часть отношений в рамках капитального ремонта и строительства в сфере жилищно-коммунального хозяйства регулируется различными видами договора подряда (договор строительного подряда, договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ). К данным разновидностям договора подряда применяются общие положения о подряде, если иное не установлено правовыми нормами, регулирующими соответствующие договоры.

По договору подряда (глава 37 ГК РФ) подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Договор подряда заключается, когда нужно изготовить или переработать (обработать) какую-либо вещь или выполнить другую работу и передать ее результат заказчику (ст. 703 ГК РФ).

Если речь идет о заключении ТСЖ/ТСН договора строительного подряда, рало иметь в виду следующее. Договор строительного подряда, как и любой другой, признается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (предмету, срокам выполнения работ, и в вышеописанных случаях, цене). Несогласованность существенных условий влечет признание договора незаключенным.

В настоящее время закон не предъявляет каких-либо особых требований к ТСЖ/ТСН – заказчику работ.

В отношении подрядчика законом установлены особые требования к его профессиональным качествам. С 1 января 2010 г. подрядчик в обязательном порядке должен быть членом саморегулируемой организации (СРО), а также иметь полученное от СРО свидетельство о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (ст. 55.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Сведения о действующих СРО вносятся в специальный государственный реестр, который ведет Ростехнадзор. Реестр СРО размещен на сайте Ростехнадзора www.gosnadzor.ru.

Договор подряда, заключенный юридическим лицом, не имеющим допуска СРО к определенному виду работ, может быть признан судом недействительной. Для этого достаточно доказать, что другая сторона сделки (в нашем случае – ТСЖ/ТСН) знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого разрешения от СРО.

Однако не на все виды работ требуется получение допуска от СРО, а лишь на те, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Перечень таких работ утвержден приказом Минрегиона России № 624 от 30.12.2009 г.

В частности, данный Перечень не включает выполнение работ по проектированию и монтажу узлов учета тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения, при которых не происходит изменений объектов капитального строительства и (или) их частей, затрагивающих конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (п. 2 Приказа № 624, п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В договор строительного подряда рекомендуется включить положение об обязательном предоставлении подрядчиком заверенных копий свидетельств от СРО.

Договора подряда существенными являются условия о предмете договора (содержании, видах и объемах работ, подлежащих выполнению на конкретном объекте) и сроках проведения работ. 

Предмет договора подряда, в том числе, строительного подряда, должен быть сформулирован сторонами с той степенью определенности, которая позволяет индивидуализировать объект порождаемых договором обязательств. Невозможность такой индивидуализации, а именно несогласованность или неопределенность предмета договора, может повлечь невозможность его исполнения.

Под предметом договора строительного подряда понимается результат работ подрядчика, который характеризуется индивидуальностью, неподвижностью, продолжительной эксплуатацией. Указание в договоре на конечный результат работ является обязательным.

В судебной практике предмет договора характеризуется через такие элементы, как вид (наименование), содержание и объем подлежащих выполнению работ. Под содержанием работ обычно понимают качественную характеристику работ. Недостаточно указать в договоре, что заказчик должен осуществить строительные работы на таком-то объекте. Необходимо раскрыть, что конкретно входит в понятие «строительные работы».

Под объемом работ обычно понимают количественные показатели (количество изделий, которые должен изготовить подрядчик, технические характеристики сооружения, которое он должен построить, и т. д.). Объем и содержание работ определяются в технической документации (ст. 743 ГК РФ). При этом отсутствие утвержденной технической, проектно-сметной документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если сторонами фактически был определен предмет договора.

Основной риск ТСЖ/ТСН-заказчика при несогласованности содержания и объема работ сводится к тому, что оно не сможет заставить подрядчика исполнить договор. Подрядчик, потерявший интерес к исполнению договора, сможет в любой момент отказаться от своих обязательств. В таком случае, даже если заказчик, который рассчитывал на своевременное получение результата работ, понесет убытки, он не сможет применить к подрядчику установленные договором штраф или неустойку.

Поэтому надо обязательно определять содержание и объем работ в тексте договора или в технической документации. Тогда заключенность договора не будет вызывать сомнений. Причем в договоре строительного подряда надо дополнительно указать состав и содержание технической документации.

Также для полной идентификации предмета договора требуется указать тот объект, на котором работы должны быть осуществлены, с обязательной конкретизацией его месторасположения. Если из содержания договора невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где должны выполняться работы подрядчиком, суды делают вывод о незаключенности договора.

Итак, анализ законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод, что для того, чтобы предмет договора строительного подряда был согласованным, сторонам необходимо включить в договор следующие элементы:

  • наименование (вид) работ;
  • содержание и объем работ;
  • объект, на котором должны выполняться работы, и конкретизация его месторасположения;
  • результат, к которому должны привести подрядные работы.

В силу положений ст. 708 ГК РФ в договоре подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работ, причем подрядчик несет ответственность за нарушение как начального, так и конечного срока их проведения.

Если начальный срок выполнения работ определен указанием на действие заказчика, например, по перечислению аванса и аванс уплачен, данный срок следует считать согласованным, а договор – заключенным. Если начало периода выполнения подрядчиком работ определено указанием на действия заказчика или иных лиц, предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ следует считать согласованными.  

Если подрядчик нарушил конечный срок выполнения работ, для него могут наступить последствия просрочки исполнения, которые закреплены в ст. 405 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи подрядчик отвечает перед заказчиком за убытки, причиненные ему просрочкой. Более того, если вследствие просрочки исполнение договора утратило интерес для заказчика, он может отказаться от принятия его исполнения и требовать возмещения убытков (п. 2 ст. 405 ГК РФ).

Если подрядчик не уложился в предусмотренный договором срок и причиной тому послужило неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору, подрядчик не считается просрочившим исполнение договора (п. 1 ст. 719, п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ). Например, если ТСЖ/ТСН не организовало подрядной организации доступ к объектам (помещениям, коммуникациям и т.д.), подлежащим ремонту, что явно препятствует исполнению договора подрядчиком, последнего нельзя привлечь к ответственности за просрочку исполнения, в том числе в виде уплаты процентов по денежному обязательству (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Положения о просрочке, допущенной кредитором (в нашем случае – заказчиком, которым выступает ТСЖ/ТСН), указывающие на отсутствие просрочки со стороны должника (подрядчика), сформулированы в п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ императивно и не могут быть изменены договором.

Цена не относится к существенным условиям договора подряда. Согласно п. 1 ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы.

Однако, если в ходе переговоров одной из сторон договора подряда предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, такое условие следует считать существенным. Значит, договор не будет признан заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют его цену либо сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения. В силу абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, из этих положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным.

Заказчик праве в любое время отказаться от исполнения договора. При этом объяснения причин отказа может и не быть. Для того, чтобы исключить потери для подрядчика, законом (ст. 717 ГК РФ) предусмотрено, что заказчик в случае отказа обязан оплатить подрядчику:

  • выполненную работу;
  • компенсировать убытки, причиненные прекращением договора (в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и ценой уплаченной в соответствии с п. 1).
  • Однако в этом случае, на подрядчика возлагается обязанность доказать причиненные ему убытки. Подрядчику следует предусмотреть этот вариант, и установить штрафные санкции, которые налагаются на заказчика при досрочном расторжении договора (ст. 717 ГК РФ).

Подрядчик вправе не приступать к началу выполнения работы, либо имеет право приостановить начатую работу, если:

  • заказчик не предоставляет материалов и средств производства (если это предусмотрено заключенными договорами);
  • заказчик не оплачивает аванс или промежуточную стоимость работ (если это предусмотрено договором);
  • заказчик не предоставляет техническую документацию.

Этот перечень не исчерпывающий, и заказчик может потерять право на возмещение убытков из-за неисполнения обязательств подрядчиком, если будет каким-либо иным способом препятствовать исполнению договора.

 

Также в рамках взаимодействия ТСЖ/ТСН с подрядчиками ТСЖ/ТСН может заключать договоры возмездного оказания услуг.

По договору возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ) исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществлять определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

Заказчик (ТСЖ/ТСН) обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

 Заказчик (ТСЖ/ТСН) вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.  Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Также следует отметить, что общие положения о подряде (статьи 702-729 ГК РФ) и положения о бытовом подряде (статьи 730-739 ГК РФ) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим договор возмездного оказания услуг, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.